Logement décent : quelles règles pour l’installation électrique ?

Pour qu’un logement soit loué, il doit obligatoirement être décent, c’est-à-dire respecter certaines règles qui assurent la sécurité et le confort de l’occupant. Quel est l’impact de cette obligation sur le réseau électrique ? Quel rôle doit jouer l’installateur électricien face à une installation non conforme ? Promotelec vous dit tout pour réussir votre intervention.

Qu’est-ce qu’un logement décent ?

La loi relative à la solidarité et au renouvellement Urbains (SRU) du 13 décembre 2000 précise que tout bailleur, qu’il soit privé ou public, est tenu de délivrer à son locataire un logement décent.

La définition d’un logement décent a été posée dans la loi Mermaz du 6 juillet 1989 : il s’agit d’un logement « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. »

Ces éléments ont ensuite été définis dans un décret d’application daté du 30 janvier 2002, notamment dans l’article 3.

Les obligations à respecter pour avoir un logement décent

Pour le chauffage

Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

Pour l’eau potable et l’évacuation des eaux usées

Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires.

Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.

Pour la cuisine ou le coin cuisine

Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées.

Pour les installations sanitaires

Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant des wc., séparés de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

L’installation sanitaire d’un studio peut être limitée à des w.c. extérieurs au logement à condition qu’il soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

Pour l’électricité et l’éclairage

Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès, ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Que faire si l’installation électrique n’est pas conforme ?

Une installation électrique non conforme aux règles de sécurité en vigueur aura des conséquences sur la décence d’un logement. Pour s’assurer de la qualité de l’installation électrique et de sa sécurité, l’installateur électricien est tenu de vérifier les six points de contrôles réglementaires qui fixent les exigences minimales de sécurité d’une installation intérieure d’électricité existante :

1. Présence d’un appareil de coupure générale de l’installation électrique (disjoncteur), facilement accessible à l’intérieur du logement ;
2. Présence, à l’origine de l’installation, d’au moins un dispositif différentiel de protection adapté à la prise de terre, pour détecter les fuites de courant. Il protège l’ensemble de l’installation électrique ;
3. Présence, à l’origine de chaque circuit, d’un disjoncteur de protection contre les surintensités, adapté à la section des conducteurs ;
4. Présence, dans chaque local contenant une baignoire ou une douche, d’une liaison équipotentielle et respect des règles d’installation des matériels électriques autour de la baignoire ou de la douche ;
5. Absence de matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contact direct avec des éléments sous tension (fils dénudés, prise de courant cassée, etc.) ;
6. Protection mécanique des fils électriques par des conduits, des moulures ou des plinthes en matière isolante.

Ces points font partie des éléments de l’installation contrôlés lors de la réalisation du diagnostic électrique obligatoire (DEO).

Dans le cas où l’installation électrique présenterait des anomalies, l’installateur-électricien peut procéder à une mise en sécurité en corrigeant ces points.

Si l’installation électrique est trop vétuste, il convient d’effectuer une rénovation totale de l’installation. Les règles à appliquer sont donc celles définies dans L’Officiel de l’Électricité — Installations électriques bâtiments d’habitation existants.

Propriétaire ou locataire : quelles responsabilités ?

Nous l’avons vu, le propriétaire bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pour sa sécurité physique ou sa santé.

Le locataire est quant à lui responsable des pertes et dégradations survenant pendant la durée du bail, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute.

En l’absence de réaction du locataire, il n’existe aucune sanction à l’encontre d’un propriétaire qui n’effectue pas de travaux de mise en sécurité des locaux loués. Le propriétaire engage néanmoins sa responsabilité en cas d’accident.

Le propriétaire se trouve alors dans une situation quasi-délictuelle au regard du Code civil (articles 1382, 1383 et 1384).

Le Code civil, ainsi que les lois de 1986 et 1989, constituent un redoutable arsenal entre les mains d’un locataire accidenté à cause de la négligence du propriétaire en matière de sécurité électrique. La responsabilité du propriétaire pourrait également être engagée vis-à-vis des tiers, notamment en cas d’incendie.

Pour connaître plus en détail la responsabilité du propriétaire et du locataire en matière de travaux, consultez notre article Propriétaire ou locataire : qui doit payer les travaux dans votre logement ?